Asuntorahastot vaihtoehtona suoralle asuntosijoitukselle

Orava Asuntorahasto

Suomessa uudenlainen sijoitusmuoto ja uranuurtaja Orava Asuntorahasto on REIT-rahasto joka listautui pörssiin lokakuun 2013 aikana. REIT on verovapaa osakeyhtiö jonka on listauduttava pörssiin veroporkkanan säilyttämiseksi. REIT-sääntöjen mukaan rahaston on maksettava vähintään 90% tuloksestaan omistajille.

Oravan sijoitusstrategiana on ostaa kokonaisia kerrostaloja ja isompia kokonaisuuksia kerralla saaden tukkualennuksen ja myydä huoneistoja yksittäin markkinahintaan. Asuntokanta koostuu hyvin pitkälti vanhoista kerrostaloista eri puolilta Suomea. Erilaiset kulut vievät rahastossa käytännössä koko vuokratuoton, Oravan tarkoituksena onkin tehdä omistajille tuottoa asuntojen myynneillä ja oletetulla arvonnousulla. Orava käyttää asuntojen arvostamiseen itse kehittämäänsä arvostusmallia. Oravan osinkotavoite on 7-10%.

• Minimisijoitus: Markkinoiden määrittelemä hinta 1 osakkeelle (17.10.2013 10,39e)
• Osingonmaksu: 4 kertaa vuodessa
• Palkkiot: Ei prosentuaalista palkkiomallia
• Osuuden ostot / lunastukset: Vapaasti pörssin aukioloaikoina
• Verotus: Osingoista ja osakkeen myyntivoitosta osakkeenomistaja maksaa pääomatuloveron mukaan

Ålandsbanken Asuntorahasto

Ålandsbankenin Asuntorahasto ostaa pelkästään uusia asuntoja pääasiassa Helsingin työssäkäyntialueelta ja pyrkii ostamaan useita kohteita kerralla saaden tukkualennusta asuntojen hinnoista. Asuntoja hankitaan vähitellen ja myydään yksitellen, pitoaikatavoite on enintään 10 vuotta. Nettotuottotavoite on 4-6%, joka koostuu vuokratuotoista ja oletetusta arvonnoususta.

• Minimisijoitus: 500e
• Osingonmaksu: Tuotto maksetaan kerran vuodessa
• Palkkiot: Merkintä 2%, lunastus 1-4% (riippuen sijoitusajasta), hallinnointi 2,85%, tuottosidonnainen palkkio 20% yli 5% vuosituotosta
• Osuuden ostot / lunastukset: Rahaston osuuksia voi merkitä (ostaa) tai lunastaa (myydä) neljä kertaa vuodessa
• Verotus: Tuotosta ja rahasto-osuuksien myyntivoitosta osuudenomistaja maksaa pääomatuloveron mukaan

Asuntosalkku Oy

Asuntoturvan ja Vuokraturvan Asuntosalkku Oy on listaamaton osakeyhtiö joka sijoittaa asuntoihin lähinnä pääkaupunkiseudulla. Strategiana on ostaa vanhoja asuntoja, sillä Asuntosalkku Oy katsoo saavansa niistä paremman tuoton. Asunnot ostetaan pääosin pitkäaikaiseen omistukseen. Tuottotavoite on 5%, koostuen vuokratuotoista ja oletetuista myyntivoitoista.

• Minimisijoitus: 100 000e
• Osingonmaksu: Osinko maksetaan kerran vuodessa
• Palkkiot: Merkintä 2%, ei hallinnointipalkkiota
• Osuuden ostot / lunastukset: Osakkeita voi merkitä kuusi kertaa vuodessa
• Verotus: Tuotto on osakkeenomistajalle verovapaata vuonna 2013, vuonna 2014 ennakkotietojen mukaan osingosta maksetaan veroa 7,5-8. Osakkeen myyntivoitosta pääomatulovero

Lähi-Tapiola Asuntosijoitus Prime

Ky-muotoisessa kiinteistöpääomarahastossa on 15 suurta yhteisösijoittajaa, joista yksi on Lähi-Tapiolan Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö. Tämä yhtiö myy yksityissijoittajille osuuksia rahastosta omasta omistusosuudestaan. Sijoitukseen pääsee kiinni tekemällä Henkivakuutusyhtiön kanssa kapitalisaatiosopimuksen, eli määräaikaisen sijoitussopimuksen ilman vakuutusta.

Rahasto toimii n 10 vuotta jonka jälkeen koko asuntokanta myydään ja rahat jaetaan sijoittajille omistusten mukaan. Sopimuksessa on jonkin verran joustoa, jotta myyntejä voidaan ajoittaa suotuisampaan aikaan. Strategiana on ostaa vain uusia taloja, jotka Lähi-Tapiola rakennuttaa itse. Suurin osa asunnoista rakennutetaan pääkaupunkiseudulle. Nettotuottotavoite on 5-7%, koostuen vuokratuotoista ja oletetusta arvonnoususta.

• Minimisijoitus: 50 000e
• Osingonmaksu: Tuotto maksetaan kaksi kertaa vuodessa
• Palkkiot: Ei merkintäpalkkiota, hoitopalkkiot riippuvaiset sijoituksen koosta (minimissään 2,5%)
• Osuuden ostot / lunastukset: Takaisinostopalkkio Lähi-Tapiolalle myynnissä 10% pääomasta, sopimuksen voi myydä itsenäisesti kenelle tahansa ilman yhtiön perimää palkkiota
• Verotus: Sijoituksen tuotosta maksetaan pääomatulovero. Veron maksu alkaa vasta kun sijoitettu pääoma on palautettu

OP-Vuokratuotto

Muista asuntorahastoista poiketen OP-Vuokratuotto sijoittaa asuntojen lisäksi myös toimitiloihin sekä rakennuttamiseen. Allokaatio näiden välillä on 50% asuntoihin, 30% toimitiloihin ja 20% rakennuttamiseen. Asunnot sijoittuvat pääosin Helsinkiin ja Espooseen, mutta myös Kuopioon ja Ouluun.

Hajauttamalla sijoituksia toimitiloihin rahasto pyrkii saamaan korkeamman tuoton kuin pelkästään asuntoihin sijoittamalla. Nettotuottotavoite on vähintään 6%, koostuen vuokratuotoista ja inflaation suuruiseksi oletetusta arvonnoususta.

• Minimisijoitus: 30 000e
• Osingonmaksu: Tuotto maksetaan kerran vuodessa
• Palkkiot: Merkintä 2%, lunastus 1-5% (riippuen sijoitusajasta), hallinnointi 1,9%
• Osuuden ostot / lunastukset: Rahaston osuuksia voi merkitä (ostaa) tai lunastaa (myydä) neljästi vuodessa
• Verotus: Tuotosta ja rahasto-osuuksien myyntivoitosta osuudenomistaja maksaa pääomatuloveron mukaan

Yhteenvetoa asuntorahastoista

Asuntorahastot ovat helppo keino hajauttaa sijoituksiaan kiinteistöpuolelle ja päästä mukaan vuokrabisnekseen myös pienellä rahalla. Helppouteen liittyy kuitenkin joitakin haittapuoliakin. Yhteistä näille eri rahastomuodoille on, että erilaiset kulut syövät suuren (suurimman?) osan tuotoista. Toinen peruspilari näissä on, että tuotoista suurin osa rakentuu oletetun arvonnousun varaan. Toki suuressa mittakaavassa asuntoja ostava voi saada piensijoittajaan nähden hintahyötyä ja sitä kautta paremman vuokratuoton sijoitetulle pääomalle, mutta nämä eriasteiset rahastolle maksettavat palkkiot vesittävät nämä hyödyt hyvin nopeasti.

Yksittäinen asuntosijoittaja tarkalla asuntojen valinnalla ja sopivalla velkavivulla pääsee hyvin todennäköisesti parempaan tuottoon kuin näihin asuntorahastoihin sijoittava. Toki itsenäisesti tätä tekevä uhraa sijoituskohteelleen huomattavasti enemmän aikaakin ja kantaa itse selvästi suuremman riskin huonon vuokralaisen tms sattuessa kohdalle.

28.10.2013 Asuntorahastot julkaistu
Lähteinä Taloustaito, liikkeellelaskijoiden kotisivut, uutissivustot